Giá bất động sản Hà Nội tăng “nóng” chưa từng có, nhà đầu tư đang bị "bịt mắt móc túi"?

Nhà đầu tư từng không mặn mà với bất động sản Thủ đô

Quay trở lại thị trường bất động sản Hà Nội giai đoạn 2015-2017, nhiều nhà đầu tư bất động sản kỳ cựu từng nhớ rất rõ đó là thời điểm căn hộ chung cư Hà Nội bắt đầu thời kỳ sôi động, bùng nổ về nguồn cung. Các sự kiện khởi công, cất nóc, mở bán phủ kín dịp cuối tuần. Nguồn cung bùng nổ, giá căn hộ chung cư cũng khá dễ chịu.

Dữ liệu cho thấy, các căn hộ chung cư cao cấp khu vực trung tâm như Royal City cũng chỉ ở ngưỡng 30 triệu đồng/m2. Còn phân khúc căn hộ giá rẻ như HH Linh Đàm hay Đại Thanh có giá từ 12 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, thời điểm đó phân khúc căn hộ chung cư chủ yếu phục vụ nhu cầu ở thực và được xem là "tiêu sản" nên không hấp dẫn giới đầu tư.

Cũng ở giai đoạn 2015-2017, giá biệt thự tại các quận, huyện vùng ven Hà Nội chỉ bằng 1/2, thậm chí 1/3 một căn biệt thự ven biển. Cụ thể, thời điểm đó giá 1 căn biệt thự song lập 200 m2 ở khu đô thị Geleximco, Nam An Khánh, Thiên Đường Bảo Sơn khoảng 6 tỷ đồng, tương đương 30 triệu đồng/m2. Giá biệt thự Ecopark khu Vườn Mai cũng chỉ ở mức 3-4 tỷ đồng/căn.

Biệt thự giá rẻ nhưng hầu như nhà đầu tư không mặn mà dù hạ tầng đã khá hoàn thiện. Thậm chí, theo lời những nhà đầu tư kỳ cựu trên thị trường mức giá biệt thự của khu vực Nam An Khánh, Bắc An Khánh thời điểm đó còn rẻ hơn khoảng 30% so với giai đoạn sốt 2009-2010.

Trong khi bất động sản Hà Nội bị "ngó lơ" thì căn hộ condotel, biệt thự ven biển lại có lực hút mạnh mẽ đối với giới đầu tư bất động sản. Sự ra đời của căn hộ condotel với cam kết lợi nhuận khủng lên đến 10-12% đã làm mờ mắt người mua. Bằng hình thức "lấy mỡ nó rán nó", các căn hộ condotel bản chất là căn nhà nghỉ dưỡng thứ hai nhưng đã được các chủ đầu tư biến thành công cụ tài chính để huy động vốn.

Đánh vào lòng tham của nhà đầu tư, căn hộ condotel được đẩy giá lên vượt giá trị thực cùng cam kết lợi nhuận khủng. Thời điểm đó, giá các căn hộ nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng, Nha Trang đắt ngang ngửa chung cư cao cấp Hà Nội. Đi đến đâu cũng thấy quảng cáo rầm rộ các đô thị nghỉ dưỡng, thông tin dự án phủ khắp các sân bay lớn và lan tràn trên khung giờ vàng của các đài truyền hình.

Bị bám đuổi tâm lý và thói quen đầu tư theo đám đông, hàng vạn nhà đầu tư đã bị dẫn dắt từ những lời quảng cáo có cánh, mơ tưởng về tương lai của những đại đô thị giải trí sầm uất. Và cuối cùng như con thiêu thân lao vào khiến thanh khoản condotel đạt mức kỷ lục vào đỉnh năm 2016.

Kết quả là năm 2018-2019, khi pháp lý căn hộ condotel có vấn đề cùng với cú đổ vỡ của dự án Cocobay đã thức tỉnh hàng vạn nhà đầu tư nhưng cũng đã đã muộn màng. Năm 2020-2021, nhiều dự án đi vào vận hành thua lỗ không trả được cam kết lợi nhuận ban đầu đã khiến phân khúc này chính thức "tê liệt", nhà đầu tư bắt đầu nếm trái đắng.

Giá tăng nóng, người mua vào tình thế bị "bịt mắt móc túi"

Bước sang giai đoạn 2022-2024 ghi nhận nhà đầu tư bắt đầu quay trở lại với thị trường bất động sản Hà Nội. Làn sóng "cá mập" quay trở lại thị trường cùng với ách tắc về pháp lý khiến nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bất động sản Thủ đô tăng mạnh trong 2 năm vừa qua.

Cụ thể, nhiều khu chung cư đã tăng gấp đôi thời điểm mở bán cách đây 5-7 năm. Thậm chí, những căn chung cư đã xuống cấp qua thời gian như HH Linh Đàm, Kim Văn Kim Lũ, Đại Thanh giá đã nhanh chóng tăng gấp 2,5 lần lên mức trung bình 30-35 triệu đồng/m2. Còn trên thị trường sơ cấp, căn hộ chung cư ngoại thành liên tục thiết lập mặt bằng giá mới lên đến 60 triệu đồng/m2, cá biệt có dự án cán mốc hơn 100 triệu/m2.

Cùng với chung cư, biệt thự ven đô cũng nhanh chóng tăng mạnh. Cụ thể, giá biệt thự khu vực ven đô Như Nam An Khánh, Geleximco, Dương Nội, Bắc An Khánh đã tăng đến mức "chóng mặt" từ 6 tỷ giai đoạn 2015-2016 thì đến nay đã ở ngưỡng 28 tỷ đồng, tăng gấp 4,5 lần. Tuy nhiên, nguồn hàng cũng rất hạn chế do ít người bán ra mà tiếp tục giữ để chờ tăng giá.

Mặc dù giá cao nhưng thanh khoản chung cư và biệt thự Hà Nội đang đạt mức đỉnh. Cụ thể, 8 tháng đầu năm thị trường liên tục chứng kiến tình trạng "cháy hàng" tại hàng loạt dự án chung cư được mở bán. Điều đặc biệt là các dự án này thường co cụm ở một vài đại dự án lớn tại khu vực phía Tây và phía Đông, hầu như chỉ nằm trong tay một vài chủ đầu tư lớn như Vinhomes, Masterise, MIK, Capitaland.

Giá cao nhưng người mua, nhà đầu tư vẫn tranh nhau, thậm chí trên thị trường xuất hiện tâm lý FOMO "không mua giá sẽ còn tiếp tục tăng", "không mua là hết hàng". Và thực tế, nhiều người đã không thể mua căn hộ ưng ý vì hàng hết quá nhanh. Nhiều nhà đầu tư chấp nhận giá cao tiếp tục mua, gom chung cư, biệt thự ven đô chờ tăng giá.

Giá bất động sản Hà Nội tăng chóng mặt khiến ông Nguyễn Quốc Khánh, Chủ tịch IDJ Việt Nam phải thốt lên rằng: "Làm nghề 15 năm vẫn không ngờ giá chung cư mới mở bán khu vực ngoại thành lên 60 - 70 triệu đồng/m²". Thậm chí giá tăng điên đảo khiến các lô đất ở những khu vực ngoại thành tại Thanh Oai, Hoài Đức cũng được đấu giá lên cả 100 triệu đồng/m2.

Đánh giá về thị trường bất động sản Hà Nội, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng: "Giá bất động sản Hà Nội tăng là do tác động từ một nhóm lợi ích nào đó chưa phù hợp lắm trong bối cảnh kinh tế, thị trường, thu nhập người dân chưa hồi phục mà giá nhà đã liên tục đẩy tăng cao. Đây có thể là chiêu trò của một nhóm đầu tư có mục đích không trong sáng".

"Tại sao họ làm được như vậy. Một yếu tố quan trọng là nguồn cung đang có vấn đề. Mấy năm nay, thị trường không có dự án mới được phê duyệt cấp phép đầu tư. Các dự án chủ yếu là dự án cũ và dự án đã mua đi bán lại", ông Đính khẳng định.

Thoát khỏi tâm lý FOMO, dừng đu trend tăng giá

Trong khi căn hộ chung cư Hà Nội "nóng bỏng tay" thì bất động sản tỉnh lẻ dường bị lãng quên mặc dù giá hiện đã thấp hơn từ 10-20% so với cách đây 2-3 năm. Thậm chí, có những khu vực như Đà Nẵng, Thái Bình, Hải Dương…mặt bằng giá đang giữ ở mức cách đây 5 năm.

Quan sát rộng hơn nữa trên thị trường, ở các phân khúc khác như bất động sản nghỉ dưỡng, đất nền các tỉnh cũng chỉ có những dự án được truyền thông rất mạnh mẽ thời gian qua mới có thanh khoản, còn đa phần các dự án khá im lìm dù giá hiện đang ở ngưỡng hợp lý, thậm chí tọa lạc tại những vị trí rất tiềm năng.

Trao đổi với chúng tôi, một lão làng có thâm niên 20 năm trên thị trường bất động sản cho biết: "Lớp người mua, nhà đầu tư mới sẵn tiền và non kinh nghiệm hiện tại đang bị quay cuồng trong một tấm chiếu hẹp, họ bị dẫn dắt bởi tâm lý Fomo với những hiệu ứng truyền thông quá mạnh từ các dự án lớn tại Hà Nội và cuối cùng họ bị che mắt".

"Không có đủ không gian để nhìn thị trường bất động sản một cách rộng hơn, nhà đầu tư đang phải mua bất động sản thủ đô với giá cao, trong khi còn rất nhiều những sản phẩm tốt ở các thị trường khác. Họ cần phải mở rộng góc nhìn, bao quát hơn tránh bị dẫn dắt bởi những tay to trên thị trường, để lao theo đầu tư và nhận về không như kỳ vọng", vị này khẳng định.

Thực tế cho thấy nhà đầu tư bất động sản đang dần nhận ra được những bất thường từ giá bất động sản tăng quá nóng tại Thủ đô. Đặc biệt, kể từ cuối tháng 8 khi có thông tin Sở Tài nguyên và Môi trường Hà Nội đang phối hợp với cơ quan công an xác minh, làm rõ việc một nhóm người có dấu hiệu "kích sóng" đất nền như một lời chuông cảnh tỉnh cho "sóng bất động sản Hà Nội".

Những nhà đầu tư có kinh nghiệm, dày dặn với thị trường bắt đầu quay xe, nhà đầu tư mới cũng thận trọng hơn, "dừng đu trend tăng giá". Họ bắt đầu nhìn rộng ra khỏi bất động sản Thủ đô và đang có xu hướng về các tỉnh lân cận, những vùng đất tiềm năng phát triển du lịch, công nghiệp, giá bất động sản còn tốt.

Bằng chứng là một dự án mới được mở bán tại Hà Nam cuối tuần vừa qua đã thu hút hơn 2.500 sale và nhà đầu tư kín hội trường. Một số dự án khác tại khu vực du lịch như Cẩm Phả, khu vực công nghiệp như Bắc Giang, Thái Bình hay Đà Nẵng…cũng ghi nhận sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư.

Đánh giá về diễn biến thị trường bất động sản từ nay đến cuối năm, ông Lê Xuân Nga, Phó chủ tịch BHS Group cho rằng cơn sốt nóng của bất động sản Hà Nội sau khi bị kìm hãm sẽ lan sang các khu vực lân cận, kích hoạt dòng tiền vào những "vùng trũng hơn".